부모님이 남긴 아파트의 공동주택가격이 8억원인데 같은 단지의 비슷한 세대가 12억원에 거래됐다면 상속세 신고서에는 얼마를 적어야 할까요? 상속 아파트 평가는 공시가격과 주변 시세 중 유리한 금액을 고르는 방식이 아닙니다.
세법상 출발점은 상속개시일 현재의 시가입니다. 상속받은 아파트 자체에 인정되는 매매가액·감정가액 등이 있는지 먼저 보고, 그다음 세법상 요건을 충족하는 유사한 공동주택의 매매사례가액을 확인합니다. 이러한 시가를 산정하기 어려울 때 공동주택가격 같은 보충적 평가방법을 검토합니다.
특히 같은 단지 거래라고 해서 모두 비교 대상이 되는 것은 아닙니다. 현재 공동주택은 같은 단지라는 조건 외에도 전용면적 차이 5% 이내와 공동주택가격 차이 5% 이내를 충족해야 합니다. 여기에 한 가지가 더 있습니다. 5%를 계산할 때 어느 시점의 공동주택가격을 쓰는지도 확인해야 합니다.
기준: 이 글은 2026년 9월 18일 현재 시행 중인 상속세 및 증여세법과 관련 시행령·시행규칙, 국세청 공식 안내를 기준으로 작성했습니다.
- 상속받은 아파트 자체에서 인정되는 시가가 있는지 먼저 확인합니다.
- 자체 시가가 없다면 세법상 요건을 충족한 유사 공동주택의 거래를 확인합니다.
- 유사 공동주택은 같은 단지·전용면적 5%·공동주택가격 5% 조건을 확인합니다.
- 5% 비교에 쓰는 공동주택가격은 상속개시일을 기준으로 적용되는 가격을 확인합니다.
- 인정되는 시가를 산정하기 어려울 때 공동주택가격 등 보충적 평가방법을 검토합니다.
공시가격과 실거래가는 같은 단계의 선택지가 아닙니다
상속 아파트 평가에서 먼저 구분해야 할 것은 ‘시가’와 ‘보충적 평가액’입니다. 현행 상속세 및 증여세법 제60조는 상속재산을 평가기준일 현재의 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려울 때 제61조부터 제65조까지의 방법으로 평가하도록 정하고 있습니다.
국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 제60조 평가의 원칙 등
| 먼저 확인할 금액 | 상속 아파트 평가에서의 의미 |
|---|---|
| 해당 아파트의 매매·감정 등 가액 | 요건을 충족하면 해당 재산 자체의 시가로 우선 검토 |
| 유사 공동주택의 매매사례가액 | 해당 재산 자체의 시가가 없는 경우 유사성·기간 요건을 확인해 검토 |
| 공동주택가격 | 시가를 산정하기 어려울 때의 보충적 평가에 사용하며 유사 공동주택의 5% 판정에도 사용 |
따라서 아파트 공시가격이 고시돼 있다는 이유만으로 그 금액을 곧바로 신고가액으로 쓰는 것은 올바른 순서가 아닙니다. 반대로 인터넷에서 확인한 같은 단지 실거래라고 해서 모두 세법상 유사매매사례가액이 되는 것도 아닙니다.
유사매매사례는 같은 평형만으로 결정되지 않습니다
상속받은 세대 자체에 매매가액 등이 없더라도 같은 단지에 세법상 유사한 공동주택의 거래가 있다면 그 가액이 시가로 문제될 수 있습니다.
2026년 현재 공동주택은 다음 세 조건을 모두 확인합니다.
- 같은 공동주택단지 안에 있을 것
- 평가대상 주택과 주거전용면적 차이가 5% 이내일 것
- 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 5% 이내일 것
현재 시행규칙은 이 세 조건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상이면 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 보도록 정하고 있습니다.
국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조
5% 비교에 쓰는 공동주택가격은 매매계약일 기준이 아닙니다
여기서 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 비교 아파트의 거래일이 몇 달 전이라면 “그 거래 당시 공시가격끼리 비교하면 되겠지”라고 생각하기 쉽지만 그렇게 판단하면 안 됩니다.
현행 시행규칙은 공동주택가격에 대해 새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 사용하도록 정하고 있습니다. 대법원도 이 문구에 대해 평가기준일 당시에 이미 고시돼 있던 공동주택가격을 의미하고, 평가기준일 뒤 당해 연도의 새로운 공동주택가격이 발표됐다고 해서 이를 소급해 적용하는 것은 아니라고 판단했습니다.
대법원 판결은 증여 사건이지만, 문제가 된 시행규칙의 공동주택 유사재산 판정 규정은 상속과 증여에 공통으로 적용됩니다. 상속의 평가기준일은 상속개시일이므로 실제 상속 아파트를 판단할 때는 상속개시일에 적용되는 공동주택가격을 먼저 확정한 뒤 5% 차이를 계산하는 순서가 중요합니다.
국가법령정보센터 — 대법원 2025.2.13. 선고 2022두55606 판결
① 상속개시일을 확인합니다.
② 그날 이미 고시돼 있던 공동주택가격을 확인합니다.
③ 평가대상 주택과 비교대상 주택에 같은 기준시점을 적용합니다.
④ 그 가격으로 공동주택가격 차이가 5% 이내인지 계산합니다.
84㎡·공동주택가격 8억원이라면 5% 범위는 이렇게 계산됩니다
상속개시일에 적용할 공동주택가격까지 확인했다면 5% 기준을 실제 숫자로 바꿀 수 있습니다. 예를 들어 평가대상 아파트가 전용면적 84㎡이고 공동주택가격이 8억원이라면 다음 범위입니다.
| 항목 | 평가대상 | 5% 범위 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 84㎡ | 79.8~88.2㎡ |
| 공동주택가격 | 8억원 | 7억6천만~8억4천만원 |
같은 단지에 전용면적이 비슷한 거래가 있더라도 상속개시일 기준 공동주택가격이 이 범위를 벗어나면 이 예시에서는 유사 공동주택 요건을 충족하지 못합니다. 세 조건을 통과했다면 그다음에는 매매계약일이 적용기간에 들어오는지 확인합니다.
평가심의 외곽일은 ‘사망일+15개월’로 계산하지 마세요
상속재산의 기본 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다. 그러나 평가기간 밖에 있는 거래까지 검토해야 하는 상황에서는 날짜 계산이 한 단계 더 필요합니다.
시행령 제49조는 평가기간 밖이라도 평가기준일 전 2년 이내의 일정 거래나, 평가기간이 지난 뒤 법정결정기한까지 발생한 일정 거래에 대해 가격변동에 특별한 사정이 없다고 보는 등의 요건 아래 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있도록 하고 있습니다.
국가법령정보센터 — 상속세 및 증여세법 시행령 제49조
문제는 그 법정결정기한입니다. 일반적인 국내 상속의 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이고, 시행령 제78조의 상속세 법정결정기한은 그 신고기한부터 9개월입니다.
예시: 2026년 3월 10일 사망이라면 20일 차이가 납니다
| 구분 | 날짜 | 계산 기준 |
|---|---|---|
| 상속개시일 | 2026.3.10 | 평가기준일 |
| 기본 평가기간 끝 | 2026.9.10 | 상속개시일 후 6개월 |
| 법정 신고기한 | 2026.9.30 | 사망한 달 말일부터 6개월 |
| 법정결정기한 끝 | 2027.6.30 | 법정 신고기한부터 9개월 |
| 사망일+15개월로 단순 계산 | 2027.6.10 | 실제 외곽일보다 20일 짧음 |
따라서 평가기간 밖 거래의 후방 범위를 확인해야 한다면 ‘사망 후 약 15개월’처럼 기억하지 말고 내 상속세 법정 신고기한을 먼저 계산한 뒤 거기에서 9개월을 계산하는 편이 정확합니다.
2027년 6월 30일까지의 모든 거래가 자동으로 상속재산 시가가 된다는 뜻은 아닙니다. 평가기간 밖 거래는 가격변동의 특별한 사정 여부 등 법정 요건을 확인하고 평가심의위원회 심의를 거쳐 인정되는 구조입니다.
상속세 신고기한은 상속세 및 증여세법 제67조, 법정결정기한은 시행령 제78조에서 확인할 수 있습니다.
홈택스에 매매사례가 없다고 바로 공시가격을 적용하면 안 됩니다
국세청의 상속·증여재산 평가정보 조회서비스에서는 공동주택의 유사재산 매매사례가액을 확인할 수 있습니다. 하지만 검색 결과가 없다는 사실만으로 세법상 유사매매사례가 존재하지 않는다고 바로 결론 내리기는 어렵습니다.
국세청은 매매계약일부터 데이터베이스 수록일까지 일정 시간이 필요하기 때문에 조회일 전 약 2개월 이내의 유사재산 매매사례가액은 제공되지 않는다고 안내하고 있습니다.
- 상속개시일을 확정합니다.
- 상속받은 아파트 자체의 인정 가능한 매매·감정 등의 가액이 있는지 확인합니다.
- 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 5% 조건을 충족하는 거래를 확인합니다.
- 5% 비교에는 상속개시일에 적용되는 공동주택가격을 사용합니다.
- 매매계약일이 세법상 적용기간에 들어오는지 확인합니다.
- 홈택스 결과가 없으면 최근 거래가 아직 반영되지 않았을 가능성도 확인합니다.
- 인정되는 시가를 산정하기 어려울 때 공동주택가격 등 보충적 평가방법을 검토합니다.
예를 들어 공동주택가격이 8억원이고 같은 단지에서 12억원 거래가 발견됐더라도 곧바로 둘 중 하나를 선택하는 것이 아닙니다. 그 거래가 같은 단지인지, 전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인지, 5% 판정에 사용한 공동주택가격의 기준시점이 맞는지, 매매계약일이 적용기간에 들어오는지를 먼저 확인해야 합니다.
핵심은 금액의 높고 낮음이 아니라 적용 순서와 요건입니다.
아파트 평가액을 확정했다면 다른 상속재산·채무·공제를 합쳐 전체 과세표준을 계산해야 합니다. 상속재산 평가액을 넣은 뒤 전체 상속세가 어떻게 계산되는지도 이어서 확인할 수 있습니다.
마무리: 공시가격을 쓰기 전에 두 가지 날짜부터 확인하세요
상속 아파트 평가에서 공동주택가격은 처음부터 선택하는 신고가액이 아니라, 시가를 산정하기 어려울 때 사용하는 보충적 평가액입니다. 그 전에 해당 아파트 자체의 시가와 세법상 요건을 충족한 유사 공동주택의 매매사례가액을 확인해야 합니다.
유사매매사례를 찾을 때는 같은 단지·전용면적 5%·공동주택가격 5%만 기억하지 말고 상속개시일에 어떤 공동주택가격이 적용되는지도 함께 확인하세요. 그리고 평가기간 밖 거래까지 검토해야 한다면 사망일+15개월로 계산하지 말고 상속세 법정 신고기한에서 9개월을 다시 계산해야 합니다.
실제 신고를 준비하고 있다면 우선 부모님 사망일과 상속개시일 기준 공동주택가격을 적고, 그다음 해당 세대 자체의 시가 → 유사매매사례 → 보충적 평가액 순서로 자료를 맞추는 것이 좋습니다.
아파트 평가액을 확정한 뒤 실제 신고서와 제출자료를 준비하려면 상속세 신고기한과 홈택스·서류·납부 일정을 정리한 글을 이어서 확인해보세요.